À quelques jours des vacances d’hiver, les stations de ski se préparent à accueillir des milliers de vacanciers, et avec eux, l’intérêt croissant pour l’immobilier en montagne. Pourtant, derrière l’attrait des chalets enneigés et des résidences avec vue sur les pistes, le marché immobilier montagnard fait face à des mutations profondes. Prix élevés, impact du climat, pression foncière : l’étude annuelle de la FNAIM dresse le portrait d’un marché aussi dynamique qu’exigeant.
Dans les stations de ski françaises, les prix au mètre carré restent bien au-dessus de la moyenne nationale. 3 781 €/m² contre 2 931 €/m² en France, un écart qui grimpe encore davantage pour les chalets et maisons (3 359 €/m²).
Après une flambée spectaculaire de +28 % entre 2020 et 2023, portée par l’après-Covid et l’attrait des résidences secondaires, le marché connaît une légère accalmie (-3 % sur les 18 derniers mois).
Mais la tendance reste nette : acheter en station de ski coûte cher, et encore plus en altitude. Dans les Alpes du Nord, les prix atteignent 4 957 €/m², contre seulement 1 578 €/m² dans le Massif central.
Plus les stations sont renommées et garanties en neige, plus le foncier flambe. Depuis dix ans, les stations de haute altitude ont vu leurs prix grimper de +40 %, soit deux fois plus que celles de basse altitude (+20 %).
Surfréquentation dans les stations d’altitude
Un constat qui souligne la pression immobilière croissante sur les hauts sommets, au détriment des stations de moyenne montagne, plus fragilisées par l’incertitude climatique.
Le réchauffement climatique bouleverse la donne. Alors que certaines stations de basse altitude peinent à maintenir leur attractivité, d’autres ont déjà tiré un trait sur leur activité hivernale. La neige artificielle peut prolonger leur durée de vie, mais ne suffit pas à inverser la tendance.
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À l’inverse, les stations de haute altitude captent encore plus la demande. Plus enneigées, plus sûres, elles attirent les investisseurs et les skieurs. Un succès qui génère un autre problème : la surfréquentation. L’Alpe d’Huez a déjà testé des quotas de fréquentation, une mesure qui pourrait bien s’étendre à d’autres stations si la pression devient trop forte.
Malgré ces défis, le marché immobilier montagnard reste en bonne santé. 5 465 transactions ont été enregistrées dans les 71 stations alpines étudiées sur les 12 derniers mois, preuve que l’attrait de la montagne ne faiblit pas.
L’altitude à un rôle dans les prix
Mais les défis s’accumulent. L’enjeu de la rénovation énergétique est particulièrement fort dans les stations où les logements sont souvent anciens et peu isolés. L’adaptation aux nouvelles conditions climatiques implique des investissements massifs, et les collectivités doivent jongler entre préservation des paysages, maintien du tourisme et transition écologique.
« L’altitude joue un rôle de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski, une tendance amplifiée par les défis climatiques, souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM. Par ailleurs, les communes de montagne doivent relever un enjeu crucial de rénovation énergétique. Il est impératif de mobiliser tous les acteurs pour accompagner cette transition et préserver l’attractivité de nos territoires de montagne. »
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L’immobilier en montagne continue de séduire, mais avec de nouveaux arbitrages. Acheter en station devient un pari sur l’avenir : à quelle altitude ? À quel coût ? Avec quelles garanties climatiques ? Si la neige continue de se raréfier en moyenne montagne, le foncier des stations les plus élevées pourrait encore s’envoler, renforçant les inégalités entre territoires.
L’immobilier montagnard devra inévitablement s’adapter. Face aux mutations climatiques et économiques, l’équilibre entre attractivité touristique, accessibilité et durabilité sera le défi majeur des prochaines années.
Évolution des prix en fonction des massifs :
+37 % dans les Alpes du Nord
+25 % dans les Pyrénées, le Jura et les Vosges
+6 % dans le Massif central
Quasi-égalité dans les Alpes du Sud